Anticresis

Anticresis en Venezuela en Venezuela

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Para más información sobre Anticresis, véase el contenido de Anticresis en la Enciclopedia del Derecho y, asimismo, la definición de Anticresis en el Diccionario legal que acompaña la Enciclopedia jurídica.

Contrato de Anticresis

Definición de Anticresis

1) “La anticresis es un contrato por el cual el acreedor adquiere el derecho de hacer suyos los frutos del inmueble que se le entregue, con la obligación de imputarlos a los intereses, si se le deben, y luego al capital de la acreencia” pudiendo estipularse también “que los frutos se compensen con los intereses, en todo o en parte”. No es indispensable que la anticresis sea constituida por el deu­dor, ya que puede constituirla un tercero por él.

Señala Aguilar (2009), que esa noción, “prima facie”, coincide básicamente con la del Código Napoleónico. Sin embargo, la ley venezolana a diferencia de éste, no expresa que la percepción de frutos haya de ser anual, determinación que no se justifica ya que hay frutos que se producen en períodos superiores e inferiores al año.

2) Importa recalcar desde ahora que en el código napoleónico la anticresis figura como un subtipo contractual del “nantissement” que subdivide en prenda (“gage”) cuando se refiere a muebles y anticresis cuando se refiere a inmuebles, mientras que en el código venezolano como en el italiano de 1865, la anticresis tiene el tratamiento de contrato autónomo.

3) Es de observar que la ley venezolana concibe como forma básica, normal u ordinaria de la anticresis aquella en el cual el acreedor debe imputar los frutos del fundo a los intereses de su crédito, si se le deben y luego al capital de la acreencia; pero admite también la figura de la anticresis “compensatoria” o “en alzada”, mediante la cual el acreedor recibe los frutos del fundo en vez de los intereses de su acreencia, los cuales se entiende compensados entre sí total o parcialmente, en esta forma de anticresis, el acreedor, si bien corre con el riesgo de que el fundo no produzca frutos o produzca pocos, tiene la ventaja de no estar obligado a rendir cuenta de los frutos que perciba y de que si el valor de estos representa un porcentaje alto respecto a su acreencia, no lo alcanzan las limitaciones legales establecidas al interés convencional. Esta posibilidad de pactar una anticresis compensatoria a sabiendas de que la productividad del fundo es muy alta en relación con el monto del crédito, abre las puertas las puertas a la utilización del contrato para fines usuarios.

Autor: Livia Hernández, Abogada y Profesora Universitaria (Venezuela)

En el Derecho Venezolano

El Código Civil de 1873 recogió el articulado del código Italiano de 1865 sobre anticresis, al cual hizo sólo dos adiciones: atribuir al acreedor privilegio sobre los frutos para reembolsarse, los gastos hechos por concepto de contribuciones, pensiones y gastos necesarios en el inmueble (lo que técnicamente era inexacto) y agregar al artículo 1897 del código Italiano la frase de que el acreedor puede tener “los privilegio de hipotecarios, siempre que registre legalmente su título, determinándose la cosa y expresándose la cantidad debida”, con lo cual, previo registro, confirió al derecho del acreedor los mismos efectos reales de acreedor hipotecario, solución opuesta a la italiana; pero acorde con la sostenida por la mayoría de la doctrina francesa.

El código de 1916 volvió al sistema del código Italiano de 1865 al eliminar el agregado que se había hecho del artículo 1897 “eiusdem”, en relación con los mencionados “privilegios hipotecarios” atribuidos al acreedor anticrético que registra su título.

En nuestro código de 1942, aparte de mejora de relación, se aclaró que le derecho de retención del acreedor anticrético no le confiere ningún privilegio se limitó la anticresis a quince años y en lo referente a la eficacia de la misma se tomó la norma del código civil Italiano de 1942, según la cual la anticresis debe registrarse para ser oponible.

Análisis del Concepto de Anticresis en el Derecho Venezolano

1° Es siempre un contrato entre un acreedor y el constituyente de la anticresis, quien puede ser su deudor, o un tercero. Este contrato no es un subtipo contractual, sino un contrato autónomo.

2° Es característico de la anticresis el derecho del acreedor de hacer suyos los frutos del fundo para aplicarlos al pago del interés o capital, pero su percepción por parte del acreedor debe ser directa.

3° El acreedor anticrético, en principio, ha de imputar los frutos percibidos a los intereses de su acreencia, si se le deben, luego al capital.

4° La cosa sobre la cual versa la anticresis ha de ser un inmueble que, desde luego, sea capaz de producir frutos.

5° El perfeccionamiento del contrato implica la entrega del inmueble al acreedor.

Ubicación de la Anticresis dentro de las Clasificaciones de los Contratos

1° La anticresis es un contrato real, se perfecciona con la entrega de la cosa como se desprende del texto mismo de la ley.

2° La anticresis es un contrato unilateral, pues de él solo nacen obligaciones para el acreedor, aunque posteriormente pueden nacer obligaciones a cargo del constituyente, por lo cual se puede decir que es sinalagmático imperfecto.

3° La anticresis es un contrato accesorio: presupone la existencia y validez de una obligación principal a cuyos intereses que perciba el acreedor.

4° Es un contrato de tracto sucesivo puesto que se requiere del transcurso del tiempo para que puedan producirse los frutos que han de imputarse en la forma convenida.

5° En sentido amplio puede considerarse que la anticresis al mismo tiempo es una garantía y un modo de pago.

Elementos esenciales para la Existencia y Validez del Contrato de Anticresis

Consentimiento de Partes

La Anticresis como un Contrato Real, Presupone la “Entrega de la Cosa”, y como Contrato Accesorio la existencia y validez de una Obligación Principal. En materia de Consentimiento, la Anticresis esta sujeta a las reglas del Derecho Común, “Acuerdo de Partes”, salvo en cuanto a que por su carácter de Contrato Real se requiere de la entrega de la cosa para su perfeccionamiento. Por lo demás es destacable el hecho de que es un Contrato a Tiempo Determinado, ya que no puede ser mayor de 15 años, aunque no se estipule en el Tratado, el lapso de durabilidad o este sea mayor.

Capacidad y Poder de las Partes

Las partes convergentes en el hecho, por efecto Lógico de nuestro Derecho, deberán poseer capacidad y Poder para realzar una adecua Contratación, debido a que constituir una Anticresis es un Acto de Disposición personalísimo entre el en Acreedor y el Deudor, digno de las Obligaciones asumidas responsablemente entre las partículas.

Objeto

La Anticresis solo puede versar sobre Inmuebles capaces de Producir Frutos, no siendo necesaria para su existencia, su constitución sobre Predios Rústicos.

Causa

Para la Anticresis rige la Materia del Derecho Común, o la necesidad existente de las partes para saldar acreencias.

Tradición

La Anticresis, exige para su perfeccionamiento, de la entrega del Fundo al Acreedor, al cual puede hacerse por cualquiera de los modos de tradición con tal de que se deje al Acreedor en la posibilidad de percibir directamente los Frutos del Fundo. No son por lo tanto aplicables aquí las reglas de la Venta hacer entrega de la Tradición del Bien. En consecuencia es Nula toda Anticresis en la cual el Acreedor no ha percibido nunca la cosa, o esta se entrega a una tercera persona en virtud de un titulo que no provenga del Acreedor.

Existencia y Validez de una Obligación Principal

La Anticresis presupone la existencia y validez de una Obligación principal a cuyo capital o interés imputa el Acreedor; los frutos que perciba del inmueble Anticrético. Debido a esto no es concebible al menos en la practica una Anticresis cuya Obligación principal sea meramente eventual.

Condiciones de Oponibilidad de Terceros

La Legislación Civil Venezolana, establece que la Anticresis, debe ser registrada en la Oficina que corresponda a la ubicación del inmueble para que pueda ser opuesta a terceros en concordancia con lo establecido en el Artículo 1862 del Código Civil.

Efectos de la Anticresis entre las Partes en el Derecho Venezolano

A) Dominici y Sanojo defendieron la tesis  de la naturaleza personal del derecho del anticresista, la cual quedo legislativamente consagrada con toda claridad cuando el código de 1916 estatuyo que “La anticresis no produce efectos sino respecto del acreedor, del deudor y sus herederos”  (c.c. cit., art. 1.935), tal como lo establecía el artículo 1.897  del código italiano del  65. La misma norma se repitió en el Código venezolano de 1.922.

Si bien es cierto que con motivos de una consulta formulada por un Registrador, la antigua Corte Federal, sin fundamentar su afirmación, sostuvo que la anticresis implica un derecho real, y que Kummerow también considera que la anticresis  origina un derecho real, en cambio Florencio Ramírez, Egaña y Morles Hernández, en su estudio monográfico sobre la materia, sostiene la tesis de que el anticresista no tiene sino un derecho personal.

B) Aguilar (2009) se adhiere a la tesis  de que el derecho del anticresista  no es un derecho real sino personal por las razones que se pasa a exponer:

a) Ciertamente para el momento inmediatamente anterior al código de 1.942, la anticresis  solo confería al acreedor  un derecho personal de acuerdo con el texto inequívocos  contenidos en el código de 1.916 y 1.922 coincidentes con el código de  1.865 no con el modelo napoleónico, en consecuencia, si en 1.942 se hubiese querido cambiar de orientación en la materia se habría introducido una nueva norma que claramente expresara el carácter real del derecho anticresista. Ahora  bien, esa norma no existe. El hecho de que se indicara que el registro de la anticresis la hacía oponible a terceros no contradice lo afirmado, como se indicara “infra”. Siendo así, debe entenderse que el legislador de 42 quiso mantener el sistema del 16 y 22, consagratorio de la naturaleza personal del derecho en cuestión como lo demuestra el texto de los Códigos respectivos y la interpretación uniforme del código italiano que les sirvió de modelo.

b) Si el derecho del anticresista fuera un derecho real seria un derecho real de garantía y por ende debería atribuir al acreedor el derecho de ejecutar judicialmente el inmueble, el derecho de preferencia y el derecho de persecución. Ahora bien, la ley, lejos de atribuirle esos derechos, dispone que: “La anticresis no concede ningún privilegio al creedor. Este tiene solamente el derecho de retener el inmueble hasta que su acreencia sea totalmente pagada” (C.C art. 1.861).

Es cierto que se confiere al acreedor un “privilegio” (rectius, un derecho de preferencia), sobre los frutos en orden al reembolso de ciertos gratos; pero esa preferencia no está en el orden al cobro de los intereses ni del capital de la acreencia que origino la anticresis, como seria la preferencia característica del derecho  real de garantía. Privilegios en orden a obtener  el rembolso  de ciertos gastos efectuados por alguna de las partes pueden existir en contratos que sin duda solo producen efectos personales. La presencia propia  del derecho real de garantía es en orden a hacer efectiva la obligación principal y esa preferencia está expresamente negada al anticresista cuando se estatuye que: “La anticresis no concede ningún privilegio al acreedor”

c) Además, si el derecho  del anticresis fuera un derecho real seria eficaz “erga omnes” y no es así. En efecto, los derechos reales son intrínsecamente eficaces frente a los terceros sin necesidad de registro.

Es cierto que, a veces se requiere el registro del título para que el derecho  real sea oponible a determinados  terceros en particular a los terceros que han registrado un titulo en conflicto  con aquel. Así, por ejemplo, quien adquiere la propiedad de un inmueble por compra, deberá registrar su titulo para poderlo oponer a quien adquiera por título  registrado la misma propiedad o un usufructo o una hipoteca sobre el inmueble de que se trata. Pero, en tales casos, el titular del derecho real, aun cuando no haya registrado su titulo, puede hacer valer su derecho frente a la generalidad de los terceros, en concreto, frente a todos los que no “hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmuebles”.

En otras palabras, el registro nunca es una condición para que el derecho real sea oponible a los terceros sino para que sea oponible a determinados terceros o, si se quiere, la falta de registro solo puede implicar que un derecho real no sea oponible a una categorías de tercero  determinado así una excepción a la eficacia “erga omnes” del derecho, que sigue en pie  respecto de todo los demás terceros

Estos supuestos, la ley dispone que “La anticresis debe ser registrada en la Oficina que corresponda a la ubicación del inmueble para que pueda ser opuesta a terceros” (C.C. art. 1.862, ap. útl.). Ahora bien, aun sise entendiera que de acuerdo con esta norma el derecho del anticresista mediante el registro se hace oponible a todos los terceros, no estaríamos frente al caso del derecho real. En efecto, insistimos en que el derecho real es oponible a los terceros precisamente por serlo e independientemente del registro, registró que solo puede ser exigido para darle oponibilidad a una categoría de terceros a quienes la ley trata en forma que constituye una excepción respecto de los terceros en general.

d.) Además si se entendiera que el derecho del anticresista tiene por objeto el fundo (no solo los frutos), quien sostuviera que ese derecho es real, tendría que explicar  la razón por la cual no figura en la enumeración legal de los inmuebles por el objeto a que se refieren (C.C art. 1.881).

Los Distintos  Derechos del Anticresista

Los derechos que la anticresis confiere al acreedor  son: el derecho de hacer suyos  los frutos del inmueble, el derecho de retener el fundo, el derecho de obtener ciertos reembolsos con “privilegio” sobre los frutos y el derecho de devolver el fundo.

El Derecho de hacer suyos los Frutos del Inmueble

El anticresista tiene derecho a hacer suyos los frutos del inmueble. Como el legislador no distingue, es evidente que el derecho se refiere tanto a los frutos naturales como a los frutos civiles del inmueble.

Siendo así, el anticresista puede arrendar el fundo. Se discute la suerte del arrendamiento consentido por el anticresista a la expiración de la anticresis. Mientras un sector de la doctrina aplica el principio de que extinguido el derecho  del anticresista se extingue al derecho del arrendatario, otro sector considera que en la materia deben aplicarse las reglas  relativas a los arrendamientos consentidos por el usufructuario. Compartimos el criterio de quienes consideran que el problema, ajeno por cierto a la polémica sobre la naturaleza real o personal del derecho del anticresista, debe resolverse a la luz del principio de que el derecho del arrendamiento no debe exceder al del acreedor y de que este derecho no es oponible a terceros, aunque la anticresis este registrada, sino mientras exista.

Naturalmente, el derecho de hacer suyos los frutos conforme a la finalidad del contrato implica la imputación de los mismos. Si se trata de una anticresis ordinaria (no compensatoria), deben distinguirse dos casos: si el crédito en orden al cual se constituyo la anticresis devenga intereses, al acreedor deberá imputar los frutos percibidos a estos, y luego el eventual excedente al capital de la acreencia; sí, por lo contrario, dicho crédito no devenga intereses la imputación debe ser hecha íntegramente al capital. En la anticresis compensatoria, en cambio, la situación es más simple; el derecho de hacer suyos los frutos substituye al derecho a percibir intereses con la particularidad ya señalada de que el aleas juega a favor y en contra del acreedor; nada podrá reclamar si el fundo no produce frutos o produce muy pocos, ni tampoco está sujeto a las limitaciones legales de la tasa de intereses convencionales si el valor de los frutos percibidos representa una suma mayor que el interés licito máximo.

El Derecho de Retener el Fundo

A) El anticresista tiene el derecho a retener el fundo hasta cobrarse su acreencia integra. Este derecho consiste en la facultad de no restituir el fundo y aunque siempre procede frente al constituyente de la anticresis, es también oponible a terceros, incluso cuando se trata de acreedores hipotecarios o terceros adquirentes con titulo registrado, siempre que en estos casos la anticresis haya sido registrada con anterioridad.

Naturalmente el derecho de retener el fundo desaparece con la anticresis de la cual deriva, de modo que vencido el término de esta o plazo máximo legal de la misma, el derecho de retener desparece  y lo propio ocurre, en principio, cuando se extingue la obligación principal ; pero expresamente prevé la ley que el derecho de retención subsiste a pesar de haberse pegado totalmente la deuda en orden a la cual se constituyo la anticresis en el mismo caso en que subsiste el derecho de retención al acreedor prendario a pesar de haberse pagado totalmente la deuda  para cuya seguridad se dio la prenda (c. c art. 1.860 que remite al art. 1.852 “ eiusdem”

Por lo demás, según explica Aguilar (2009), por analogía con lo previsto en materia de usufructo y de prenda, el anticresista pierde su derecho de retener el inmueble en caso de que abuse de este.

B) El derecho de retener  del anticresista solo consiste en la facultad de negarse a restituir la cosa. En consecuencia:

a) No es un derecho de retención en el sentido estricto de la expresión. El derecho de retención, a diferencia de derecho del anticresista, implica necesariamente el cumplimiento previo del deudor, se confiere a un acreedor que no puede usar ni gozar de la cosa que retiene, puede ser ejercido ilimitadamente en el tiempo puesto que no tiene un término máximo fijado por la ley i presupone un nexo entre el crédito y la cosa sobre la cual se ejerce la retención.

b) No concede al acreedor ningún derecho de preferencia para el cobro de la deuda en relación con la cual se constituyó la anticresis.

c) Tampoco implica que el acreedor pueda apropiarse del fundo caso de no serle pagada la deuda. Por el contrario, la ley prohíbe expresamente el pacto comisorio porque en las anticresis existe para ello las mismas razones que en las garantías reales “stricto sensu”.

d) Menos aun atribuye  un “ius distrahendi “. Si el anticresista insatisfecho pretende ejecutar el fundo  solo podrá invocar su condición de acreedor. En consecuencia, como se ha dicho, si la anticresis no fue constituida por el deudor sino por un tercero (y la propiedad del fundo no ha pasado al deudor), el anticresista no puede ejecutar el inmueble porque como acreedor solo tiene la facultad de hacer rematar los bienes de su deudor.

El Derecho de Obtener cierto Reembolsos con “privilegio” sobre los Frutos

Salvo pacto en contrario, el anticresista debe pagar las contribuciones y pensiones a que este sujeto el fundo y debe hacerle las reparaciones necesarias, pero tiene el derecho al reembolso de estos gastos con “privilegio” sobre los frutos.

Evidentemente la disposición revela que los pagos y gastos en cuestión son por cuenta del propietario del inmueble, pero incurre en una incorrección técnica al hablar del privilegio. El anticresista simplemente hace suyos los frutos y no efectúa imputación alguna sino después de deducir el valor de los frutos la suma que corresponda a los pagos y gastos de referencias.

El Derecho de Devolver el Fundo

De acuerdo con el texto literal de la ley, el acreedor que quiera liberarse de las obligaciones de pagar las contribuciones y pensiones a que está sujeto el inmueble y de hacer las reparaciones necesarias que el mismo exija, podrá restituir la cosa “en cualquier tiempo y perseguir el pago de su crédito por otros medios legales, sin perjuicio de lo que se hubiere estipulado en contrario”.

Sin embargo, creemos que en principio, el anticresista puede devolver el fundo por cualquier motivo que estime conveniente, ya que el contrato, por regla general,  es en su exclusivo favor. Así adherimos a la opinión de que incluso en la anticresis compensatoria, el anticresista puede, en principio, devolver el inmueble en razón de que no produzca frutos o solo produzca  muy poco. Pero cabe, sin embargo, el pacto en contrario: es perfectamente posible y valido que se convenga que la única forma de satisfacción de la deuda o de sus intereses sea la anticresis, caso en el cual si el acreedor devuelve el fundo no podrá perseguir el pago de la deuda o de sus intereses, según sea el caso, “por otros medios legales”.

Obligaciones del Anticresista

Para facilitar el estudio de las mismas se pueden agrupar en dos:

La obligación de administrar el inmueble  y la obligación de restituirlos. La primera es en realidad un conjunto de obligaciones que deben cumplirse durante la ejecución del contrato, y la segunda, un deber derivado de la extinción del mismo.

Obligación de Administrar el Inmueble

Aun cuando el código venezolano no emplea la expresión, se la utiliza para agrupar todo un conjunto de obligaciones del anticresista, no todas consagradas literalmente en la ley: las obligaciones de explotar el fundo, de efectuar ciertos pagos, de hacer imputaciones, de rendir cuentas y de cuidar el fundo.

A) Obligación de explotar el fundo. La explotación del inmueble es evidentemente un derecho del acreedor, pero es también obligación suya. En realidad si el deudor entrega el fundo al acreedor es con la finalidad de que los frutos que este pueda producir paguen en todo o en parte el capital o los intereses de su deuda, o ambos. En consecuencia, si el acreedor no explota el fundo como un buen padre de familia y a resultas de ello no logra percibir los frutos que eran de esperar, lesiona culpablemente la situación del deudor, quien quedara defraudado en su propósito de disminuir o extinguir su deuda.

B) Obligación de efectuar ciertos pagos. Como ya se ha señalado, salvo pacto en contrario, el anticresista debe pagar las contribuciones y pensiones a que esté sujeto el inmueble y los gastos necesarios.

Las contribuciones y pensiones deberán ser pagadas de conformi­dad con la norma jurídica o el título que las establezcan.

Los gastos necesarios comprenden las reparaciones que exija la conservación del fundo, sean mayores o menores; pero no mejoras ni gastos suntuarios.

Como se ha dicho también, el anticresista tiene derecho al reembolso de los pagos que haga por concepto de esta contribuciones, pensiones y gastos necesarios, a cuyo efecto deducirá del valor de los frutos las su­mas correspondientes antes de hacer imputación alguna a intereses o capital de su acreencia.

C) Obligación de imputar. Como se ha señalado, el anticresista tiene en principio, la obligación de imputar el valor de los frutos perci­bidos en la forma en que se haya convenido. No insistiremos acerca de los diferentes casos posibles; pero conviene destacar que la imputación se refiere en realidad a los beneficios que obtenga el anticresista por concepto de frutos. Así pues, el acreedor deducirá del valor bruto de éstos los gastos necesarios y normales de explotación, las contribuciones y pensiones pagadas, así como los gastos necesarios que haya efectuado, antes de hacer imputación alguna. En doctrina se discute si puede dedu­cir además una suma por concepto de remuneración de sus actividades, como administrador del inmueble.

D) Obligación de rendir cuentas. De las anteriores obligaciones deriva para el anticresista la obligación de rendir cuentas de su adminis­tración cuyo régimen concreto conviene regular en el contrato.

E) Obligación de cuidar el inmueble. El acreedor debe cuidar del fundo anticrético como un buen padre de familia, so pena de ser res­ponsable de los daños y perjuicios que deriven.de su incumplimiento.

Esta obligación resulta a su vez de la obligación de restituir al fun­do que, como obligación de entregar, lleva consigo la de cuidar la cosa hasta su entrega.

Obligación de Restituir el Fundo

 Extinguida la anticresis, el acreedor debe restituir el fundo siendo responsable de las pérdidas o deterioros que se deban a su incumpli­miento del deber de cuidar del mismo, sin que estén a cargo suyo los riesgos propiamente dichos, ya que “res perit domino”.

Por ello, lo prudente es hacer una descripción del estado en que el acreedor recibe inicialmente el fundo. A falta de ella no existe ninguna presunción legal en la materia. En efecto, no creemos que sea aplicable a la anticresis la presunción de haber recibido la cosa en buen estado y hechas las reparaciones locativas que existe en materia de arrendamien­to (C.C. art. 1.595), ya que esta presunción tiene fundamento en la obli­gación del arrendador de entregar la cosa en buen estado y hechas las reparaciones necesarias (C.C. art. 1.586), obligación que no tiene el cons­tituyente de la anticresis.

Naturalmente, las pérdidas o deterioros producidos por vetustez o por el uso normal del fundo tampoco están a cargo del anticresista por­que no son consecuencia de su culpa.

Transmisión de la Anticresis

De acuerdo con la doctrina dominante el derecho del anticresista en sí mismo no puede cederse por acto entre vivos; pero evidentemente se transmite a los herederos junto con el crédito. Incluso se sostiene que la cesión del crédito no implica la cesión de la anticresis que le es accesoria.

Extinción de la Anticresis

Como accesoria que es, la anticresis puede extinguirse por vía de consecuencia y por vía principal.

Por vía de Consecuencia

Se extingue la anticresis al extinguirse la obligación principal correspondiente; pero ha de tenerse en cuenta al respecto la indivisibilidad de la anticresis (C.C. art. 1.860 en relación con el art. 1.853) y el caso ya mencionado en este capítulo de subsis­tencia del sólo derecho de retener el inmueble a pesar de haberse extin­guido la obligación principal (C.C. art. 1.860 en relación con el art. 1.852).

Por vía principal

La anticresis puede extinguirse, entre otras, por las siguientes causas:

1 ° Por vencimiento del término de la anticresis.

2° Por cumplimiento de una condición resolutoria prevista en el contrato de anticresis.

3° Por extinción del derecho del constituyente de la anticresis (por ej. si es anulado o resuelto su título de adquisición o vence el término de su derecho). Sin embargo, es de doctrina que la anticresis subsiste si la extinción del derecho del constituyente (por ej.: un usufructo), ocurre por un acto voluntario suyo (por ej.: por renuncia), o en virtud de haber­se consolidado en el constituyente la plena propiedad.

4° Por perecimiento total de inmueble.

5° En virtud de la prescripción extintiva del derecho anticrético (que puede ocurrir sin que prescriba la obligación principal).

6° Por renuncia de la anticresis, o sea, por el ejercicio del derecho que tiene el acreedor de devolver el fundo.

Obligaciones Residuales

Extinguida la anticresis, el acreedor debe restituir el fundo y respon­der de las pérdidas o deterioros que se deban a su culpa. Por otra parte, puede que el constituyente deba reembolsar el anticresista sumas correspondientes al pago de las contribuciones y pensiones a que esté su­jeto el fundo o a los gastos necesarios realizados. A la inversa, sino se trata de una anticresis compensatoria, el anticresista puede quedar obli­gado a una retrocesión de frutos percibidos en exceso.

Conflicto entre el Anticresista y los Titulares de Derechos Reales sobre el Inmueble

En Venezuela el principio general y básico en la materia es que los actos sujetos a la formalidad del registro “y que no hayan sido registra­dos no tienen ningún efecto contra los terceros que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble” (C.C. art. 1.924, encab.). No obstante la anotada diferencia del texto literal consagrado al respecto en materia de anticresis (C.C. art. 1.862, últ. ap.), Aguilar (2009) se adhiere al parecer de que la anticresis registrada es oponible a quien derive cualquier tipo de derecho sobre el inmueble en virtud de un acto no registrado o registrado con posterioridad a aquélla.

En el caso concreto de que el conflicto sea entre el anticresista y un acreedor hipotecario entendemos, por tanto, que si la hipoteca se ha registrado antes de que se registre la anticresis, la ejecución del acree­dor hipotecario extingue el derecho del anticresista; pero que si la anticresis fue registrada con anterioridad a la hipoteca, aunque ello ni impida al acreedor hipotecario ejecutar el inmueble, el adquirente de éste habrá de respetar el derecho del anticresista.

Autor: Livia Hernández, Abogada y Profesora Universitaria (Venezuela)

Véase También

Bienes inmuebles
Derecho de Crédito
Fruto
Garantías reales

Bibliografía

ALVAREZ CAPEROCHIPI: Curso de derechos reales, tomo II, Derechos reales limitados, Cívitas, Madrid, 1987.
Aguilar Gorrondona, J. L. (2009). Contratos y Garantías. Derecho Civil IV. Caracas: Universidad Católica Andrés Bello.
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